甲府市中心市街地活性化

山梨県公報　第２１９４号　平成２４年１月１２日　【e山梨県公報（平成24年1月） 】
都市再開発法（昭和４４年法律第３８号）第４５条の規定により、次のとおり市街地再開発組合の解散を認可した。平成２４年１月１２日
一　組合の名称　甲府紅梅地区市街地再開発組合
二　事業施行期間　平成１９年１月から平成２４年３月まで
（中略）
四　第一種市街地再開発事業の名称　甲府紅梅地区第一種市街地再開発事業
五　設立認可の年月日　平成１９年１月１８日
六　解散認可の年月日　平成２４年１月１２日

国土交通省　関東地方整備局 > 都市・公園・建設産業 > 社会資本整備 > 住まいづくり > 住宅市街地の整備・再生 > 市街地再開発事業 > 代表事例　甲府紅梅（こうふこうばい）地区（更新 2013年2月8日）

山梨県中心街ポータル　甲府城下町｜イベント特集　紅梅地区再開発（更新 2013年6月14日）

2011.10.24 甲府紅梅地区再開発ビル・ココリのオープン１周年 という記事を書きました。それからリンクした甲府紅梅地区市街地再開発組合の公式ホームページ はアクセス不能になりました。2011年１１月25日確認。

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[最終更新]      2011/11/01 00:26:14 (JST)

事業の経緯と最終報告は甲府市中心市街地活性化事業担当部署の仕事です。総理大臣に中心市街地活性化事業計画の一つが終了した報告はなさるのでしょう。甲府市議会議員の皆さん、市民・国民納税者への報告もきちんとするように、よろしく後始末をお願いします。
山梨県公報ページで、この組合の解散に関する公告を確認

国土交通省　関東地方整備局 > 都市・公園・建設産業 > 社会資本整備 > 住まいづくり > 住宅市街地の整備･再生 > 市街地再開発事業 代表事例　甲府紅梅（こうふこうばい）地区
　制度の概要〔補助内容〕施設建築物及びその敷地の整備に要する費用の一部　1／3

平成２３(2011)年の仕事始めにあたり－－－
ココリの商業階（地下１階～地上２階）についての評価は別にして、平成２３(2011)年度には「甲府紅梅地区市街地再開発組合」が清算され解散する予定です。この記事を書きはじめた冒頭で書いたように都市再開発法に基づく市街地再開発事業の施行を目的に設立された公的性格を有する法人です。

『市街地再開発組合は、都道府県知事の認可により成立しますが、この認可は都市計画法上の都市計画事業の認可とみなされます。なお、組合は知事の認可をもって成立し、公告の日から、組合の成立、定款、事業計画をもって組合員その他第三者に対抗することができるので、法人の登記は必要ありません。』（市街地再開発組合とは）
◇ 山梨県公報　第1729号　平成19(2007)年1月18日　市街地再開発組合の設立認可（PDF：23KB）
公告記載の事業施行期間は平成19年1月から平成22(2010)年10月　『工事完了後、新しい建物の引渡しを行い、価額の確定・精算を経て、組合の債権債務の整理を行い、組合を解散して事業が完了します。』（甲府紅梅地区市街地再開発組合ホームページで「事業の流れ」より）
従ってココリ商業階の経営は建物が引き渡された相手の事業（の一部?）ということになるでしょう。それは山梨県立宝石美術専門学校が家賃を支払う先でしょうか？

2008年6月の甲府市議会６月定例会質疑について書いておきましたが、事業施行者が甲府紅梅地区市街地再開発組合ではあっても、認可された民間組合の単独事業では無く「甲府市中心市街地総合再生計画」に組み込まれて国庫補助も受けるようになったものです。国庫補助と合わせて山梨県と甲府市からの補助も行なわれました。
従って組合が清算・解散しても全ての記録は行政に保存されるべきものでしょう。そして「甲府市中心市街地活性化事業」の一環として事業の成果は検証され議会に報告される案件となるはずです。「新しい建物」が事業の成果ではなく、それが中心市街地活性化にどのように寄与しているかが報告のポイントとなるでしょう。

◇ 市街地再開発事業 国土交通省住宅局市街地建築課市街地再開発係
◇ (市街地再開発組合等の取得に対して課する不動産取得税の納税義務の免除等)（山梨県県税条例　第六十二条の六）
◇ 市街地再開発事業における税務・会計処理などに関する大野木総合会計事務所の記事
◇ 都市再開発法（昭和四十四年六月三日法律第三十八号）
◇ KoKori（ココリ）　企業情報（経営主体）はサイトには未掲載です。
◇ ２階の「甲府楽市」を運営するのは株式会社ストリーム
◇ 大京グループホームページから「ニュースリリース」に入り、2010年3月1日付け「ライオンズタワー甲府丸の内」の発売案内（PDFファイル 356 KB）が読めます。
◇ ココリ（Wikipedia）

2010年11月23日、１階の全１９区画のうち空き区画が６区画に拡大した。ココリ管理室によると、新たに空いた３区画のうち１区画はもともと短期賃貸契約だったが、残り２区画は１か月ごとに賃貸契約を更新する形。１区画に時計やアクセサリー販売の１店舗、もう１区画にカーペット販売と雑貨販売の計２店舗が出店していた。短期契約で空いた１区画には２６日に新店舗が入る予定　（2010年11月23日 読売新聞山梨版記事）

2010年10月22日、グランドオープン
2010年09月06日、山梨県立宝石美術専門学校が７・８階に移転入居

ココリ９～２０階のマンション分譲も曲折があった。分譲予定だった日本綜合地所が倒産。分譲は大京に交代し、再開発組合は「当初予定より２割ほど安く保留床を売却した」（宇佐美理事長）という。大京はその分だけ割安に分譲価格を設定でき、１００戸を完売した。再開発組合は政府の景気対策で国や県、市から受ける補助金が当初より６億１３００万増えたため、割引売却の穴埋めができた。（読売新聞山梨版 2010年10月31日記事）

ココリの総事業費は１０７億３０００万円。このうち国や県、市が計４４億５３００万円の補助金を出した。（読売新聞山梨版 2010年10月23日記事）

2010年10月２２日にグランドオープンする甲府市中心街の再開発ビル「ココリ」の落成式典が１９日、ホテル談露館で開かれた。地上１階には１９店が入居、１坪から出店できる２階の「甲府楽市」には９５店がブースを設ける。 　落成式典には、関係者ら約１５０人が出席。甲府紅梅地区市街地再開発組合の宇佐美太郎理事長が「複合的な機能を持った素晴らしい施設になり、甲府の活性化に寄与できると確信している」とあいさつ。横内正明知事は「中心街を取り巻く環境は厳しいが、ココリを核に、多くの人が来るよう期待している」と述べた。 　ココリの商業スペースは地下１階～地上２階。地上１階はファミリー層向けのフロアとし、婦人服やアクセサリー、インテリア、雑貨店などが並ぶ。１９店のうち、地権者が所有する３店については現在、出店者と交渉中という。 　２階の「甲府楽市」に出店するのは、雑貨、食品、ファッション、ジュエリー分野の９５店。低資金で１坪から出店でき、季節や売れ行きに応じて入れ替わる。地下１階は、生鮮食料品店と１００円ショップが入居する。 山梨日日新聞　「ココリ」 落成で式典　２２日グランドオープン

2010年08月23日(月・友引)、ココリの竣工式が執り行われました。仮称「甲府楽市」の出店者説明会が開催されました。３階～６階の駐車場は8月24日から営業開始です。\100／30分、20:00～08:00は最大料金 \500
山梨県立宝石美術専門学校（７階と８階）は９月６日に開校式、ホームページもリニューアルされるとのことです。－－臨時ホームページ？山梨県庁トップ > 組織から探す > 宝石美術専門学校
（UTYニュースなど）

ココリの商業階（２階）に１０月２２日にオープンするテナント仮称「甲府楽市」が出店者を募集している。募集説明会が８月２３日(月)と２６日(木)、甲府商工会議所で開かれる。約２千㎡（区画合計約500坪）の広さのショッピングモールに、１坪（3.3㎡）から出店可能。募集業種は地域の特産品や加工食品、服飾雑貨、生活雑貨、アパレル、陶器など。契約期間は１カ月から。敷金、保証金不要で一括会計のためレジの販売員も必要ない。紅梅地区の市街地再開発組合では「地域の商材発掘にもつなげたい」としている。 （2010年08月14日 産経新聞山梨版から）

2010年06月30日付け記事、ビル名称が「ココリ（KoKori）」に決定しました！、ライオンズタワー甲府丸の内も完売したとの事です（甲府紅梅地区市街地再開発組合）

販売元の大京（東京都渋谷区）によると、４月から販売し、当初は９月に完売できればと予想したが、ファミリー層に人気で第１期分５５戸が即日完売。６月末に全戸完売したという。マンション（９～２０階）は２ＬＤＫ（６０・０２平方メートル）から４ＬＤＫ（１３０・１０平方メートル）で価格が１６００万円台から４９００万円台、計１０４戸。市中心地だが価格帯を抑えて販売した。８月２０日に完成して９月２２日から入居が始まる。（2010.7.14 産経新聞山梨版から）

２階部分には、岐阜県の「平成楽市楽座」など商業施設の開発を行う「ストリーム」（東京、相馬一郎社長）が、食品から雑貨まで数十種類の店舗が季節や人気に応じて入れ替わる「甲府楽市（仮称）」を設置。客は１フロアを一つのかごで買い回ることができ、店側は売り上げ歩合で契約し業種を問わず１カ月単位で１坪から出店できるのが特徴。５０～６０店舗の出店、１日２千～３千人の集客を見込む。相馬社長は「いちかばちかの勝負がしにくい時代、これから市中心部に出店する場合の実験店舗としても使える」と話す。再開発組合は地場産業の掘り起こしもしたいとしており、７月に募集説明会を開く予定。地元商店主は「今まで甲府にない形態で面白いと思う。小さな店舗なら多くの人が出店しやすく、人気のある店が残っていく仕組みなので、活性化につながると思う」と歓迎する。 （2010年06月26日 山梨日日新聞から）

ライオンズタワー公式ホームページに第１期６０戸の購入申し込みがあったと報じられています。引き続き第２期の説明会がゴールデンウィーク中に開催されることが広報されています。（2010.04.22 確認）

ライオンズタワー ４月から販売（2010.03.03 産経新聞山梨版）
「紅梅ビル」ダイソーなど６店出店　甲府　商業スペース８割は未定 （2010.03.02 山梨日日新聞）

2010年01月29日付け記事で「甲府紅梅地区市街地再開発ビル（仮称）の名前を募集」広報が出ました。・・・募集要項などのページ（甲府紅梅地区市街地再開発組合）

「公式」ライオンズタワー甲府丸の内｜山梨県甲府市「甲府駅」徒歩7分｜ライオンズマンションの大京｜トップページ

2009年12月11日のニュース、マンション販売は株式会社大京が引き受けるとの記事。2010年２月下旬にモデルルームをオープン、３月下旬に販売を開始する。販売価格は未定。『組合ではマンションの売却益を事業費にあてる計画だが、大京への売却価格が予定より安くなったため、事業費の不足分は補助金収入を増やして対応する方針。』(12/11 18:03 山梨放送）
昨日書いた事は2009年12月12日 読売新聞山梨版の記事で以下の通り読めたので取り消します・・
『２００９年４月時点の再開発ビルの総事業費は９８億７０００万円。このうち３８億４０００万円は国や県、市から補助金として受け取る計画だったが、政府の景気対策で補助金は上積みされる見通しだ。組合はこの上積み分で、大京への値下げをカバーできると判断した。』
昨１１日に書いた－ リスクの無いビジネスモデルが通用するはずがない。国の補助金仕分けは通らないだろうが山梨県と甲府市では通すかも知れないと、とりあえずメモしておきます。

その他 2009年12月12日各紙の記事は次の通り
◇ 山梨日日新聞　後継の分譲業者決まる　甲府・紅梅ビル
◇ 朝日新聞山梨版　売り主破綻　甲府のマンション
◇ 毎日新聞山梨版　甲府・紅梅地区再開発：後継企業にマンション分譲の大手・大京と契約

甲府紅梅地区市街地再開発組合の公式ホームページ　2009年11月13日に開設されました。（2009.12.08 確認）

2009年8月8日の読売新聞山梨版が、「甲府・紅梅地区再開発後継業者決まらず」との記事を掲載しました。要点は以下のとおりです。

８月７日に甲府紅梅地区市街地再開発組合の宇佐美太郎理事長（オギノ常務取締役）やコンサルタント会社の担当者が市役所に秋山益貴・都市計画課長を訪ね、マンション分譲に関して数社との協議が続いていると報告したが業者の決定時期については言及しなかった、とのことです。

平成２１年７月１日実施の「第８２回全国安全週間 山梨労働局安全パトロール」広報によると、
　工事名　(仮称)甲府紅梅地区第一種市街地再開発ビル新築工事
　施工業者　西松建設株式会社　横浜支店（請負金額 ６８億１,５００万円）
と記載されておりました。

平成２０年度事業評価

平成21年５月２２日　市長定例記者会見の質疑応答で以下の記事があります。

(記者)
　中心市街地の話に関連して、紅梅（地区再開発）ビルの関係で、日本綜合地所の破綻などもあってマンションの販売が厳しくなっている状況で、甲府市としてはどのようにお考えかお聞かせください。
(市長)
　日本綜合地所が破綻したことは残念ですが、かといって手をこまねいている訳にもいかないので、市としても情報収集などしていきますが、組合としても頑張っていただきたいと思います。７月までには、新しいデベロッパーを決めると言うことで、今３社くらいがそじょうに上がっている話なので早く決めて取り掛かってもらいたいなと思います。
(記者)
　３社と言うのは、保留床を買い上げるとする条件でしょうか。
(市長)
　前の日本綜合地所と同じ立場を担ってもらえるものというふうに思っています。
(記者)
　マンション販売も難しい状況にあるようですけれども、当初の計画の狙い通り、賑わいを創出していくと言う部分は変わらないのでしょうか。
(市長)
　経済情勢がこうなっているから、みんなで協力してやってもらうしかないなと。例えば、マンションにしても立地条件はいいんですよね。散歩する場所も舞鶴公園があるし、県民会館を取り壊すと言う話もあって、見晴らしも良くなるだろうし、公園もできるし、病院は近くにあるし、買い物も近くでできる。このような利点をいかしながら努力をしていくということですね。

2009年05月12日の読売新聞山梨版の記事で、「紅梅再開発 日綜が撤退　マンション分譲後継業者、選定へ」と記事がありました。日本綜合地所が関与していたことは２月の朝日新聞で知りました。

日綜は４月末、顧問弁護士を通じてマンション分譲から撤退する意向を組合側に示した。甲府市都市計画課によると、日綜は２００８年７月、組合員となった。住宅約１００戸が入る予定の９～２０階部分を組合から約３０億円で買収し、今年秋から入居者への売却を進める計画だった。しかし、組合からの買収に至らず撤退する。
　また、日綜は、ビル工事や店舗部分の運営などで組合との間で「特定業務代行」の契約を結んでいる西松建設と共同で特定目的会社を設け、ビルの地下１階～地上２階に入るテナントの誘致を手がける予定だったが、同会社の設立も当面は白紙となった。
　日綜の代わりが決まらない場合、組合は分譲委託先を見つけて自ら売却を進め、テナント誘致は西松建設を中心に進めることになる。マンションが売れ残った場合は、西松建設が引き取る契約になっている。

（初めて知りましたが、もし売れ残り住宅を引き取るなにがしかのリスクを経費に含めて全体の事業費が積み上げられているなら、それに補助金が投入されていることになります。しかし私はこういう土建事業の知識か皆無ですから単なる印象ということで・・・）

2009年03月13日に開催された第８回甲府市中心市街地活性化協議会の議事録（5月21日頃作成・公開）に次のように宇佐美氏の発言が記録されていました。

宇佐美委員：マンション販売について昨年７月に契約した「日本総合地所」が、２月２０日破綻し、会社更生法の申請をしているので、今後の対応については、弁護士と相談しながら対応していく予定である。また、再開発ビルの建設については、西松建設が対応しているが、政治的に世間を騒がせているものの工事は順調に進んでいる。

甲府市議会平成２１年３月定例会、2009年3月5日の佐藤茂樹議員（政友クラブ）代表質問で「紅梅地区再開発事業について」取り上げられています。
『本再開発事業は国、県、そして本市からも多額の補助金が交付されることになっていて、総事業費約９９億円に対して補助金総額約３８億４,０００万円であり、平成２０年度末、つまり、この３月の末においては、既に交付した金額も含めまして１６億６,０００万円を補助する見込みとなっています。そのうち、この補助金の本市負担分は全体で約９億３,０００万円であります。』と具体的な数値が質問の中にありますが、事業に対する公的補助金総額３８億中に甲府市負担分が９億と理解すべきでしょうか。佐藤議員の質問には以下のような答弁がありました。

◯都市建設部長（幡野治通君）　都市建設部にかかわります御質問二点にお答えをいたします。
　はじめに、紅梅地区市街地再開発事業の今後の見通しについてであります。
　紅梅地区市街地再開発事業につきましては、中心市街地及び中心商店街の活性化を図ることを目的に、商業施設と都心居住施設をあわせ持った良質な複合施設として整備を進めております。
　本事業は昨年６月、再開発ビルの工事に着手したところであり、既に基礎工事が完了し、現在、建物主要部分における鉄骨の建て込み工事を行っており、当初計画した平成２２年１０月のオープンを目指して順調に進捗しているところであります。
　今回、参加組合員として参画している不動産会社の経営破綻が明らかになったところでありますが、再開発組合は住宅等の処分について総合建設会社が最終的な責任を負う特定業務代行委託契約を締結している状況にあります。したがいまして、本市といたしましては引き続き不動産会社の会社更生手続の動向を注視していくとともに、この事業が予定どおり完成できますよう、国、県の協力を得ながら今後も再開発組合とも連携を強め、支援、指導してまいります。

2009年02月24日の朝日新聞山梨版記事で、「中心市街地に１０年１６５億円…でも空洞化」がありました。この記事で紅梅地区再開発ビルについては次のように書かれていました（下線は編者です）。

来年（2010年）秋の完成を目指して工事が進む甲府市中心部の紅梅地区の再開発計画で、９～２０階の住居部分を購入する予定だったマンション分譲大手の日本綜合地所（東京）が今月（2009年2月）、経営破綻したことについて、甲府市の宇野善昌副市長は２３日にあった会見で、「別のディベロッパーを探すことも一つの選択肢」と話した。
ただ「不況の中で別会社が見つかるのか」という質問に対して、宮島雅展市長は「不況前は需要も高いという意見を聞いていたが、こうなるとどう推移していくか予測や推測の域を出ない」と答えた。
一方、同社と昨年９月に「組合参加契約」を結んでいる再開発組合は、「日本綜合地所と話し合いをして、３月中には方向を示せると思う」と話している。

この件については甲府市サイト平成21年2月23日、平成21年３月市議会定例会の招集告示に伴う市長記者会見で〔質疑応答〕記事があります。

2008年09月18日に「甲府城下町」サイトで、特集記事　紅梅地区再開発が公開されました。事業概要は以下の通りですが、これが公式な記事として最新版です。－－－この記事は削除され2009年11月13日から再開発組合の公式ホームページが公開されています。以下に該当するのは「事業概要と事業の目的」ページです。

事業名称    甲府市紅梅地区第一種市街地再開発事業
事業手法    第一種市街地再開発事業
施工者      甲府紅梅地区市街地再開発組合（従前組合員数16名）
施工区域    甲府市丸の内一丁目16番2号他（0.56ha）
地域地区    商業地域／防火地域／高度利用地区
敷地面積    4,635m2
建築面積    約 3,900m2
延床面積    約36,300m2 （容積対象面積約27,700m2）
主要用途    
商業        約 8,600m2
駐車場      約12,600m2（約270台）
専門学校    約 3,400m2
住宅        約11,700m2（約100戸）
規模構造    地下１階地上２０階建て、鉄骨鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）
建ぺい率    約84％
容積率      約600％
事業費      約９９億円

2008年6月16日　甲府紅梅地区再開発事業起工式（山梨県選出衆議院議員の小沢鋭仁さんのブログで、これに出席されたとの記事）

2008年6月13日、甲府市議会６月定例会において飯島脩議員（政友クラブ）の一般質問で紅梅地区再開発ビルの現況について取り上げられました。答弁は都市建設部から幡野治通部長でした。
この事業において採択時の審査経過についての答弁もありました。甲府紅梅地区市街地再開発事業は「都市再開発法」にもとづいて実施されており、国庫補助の採択にあたっては平成１６(2004)年度に「甲府市中心市街地総合再生計画」を作成し平成１７(2005)年度に国土交通大臣の承認を受けたとの事です。それで平成１８(2006)年度の関東地方整備局予算に入ってきたことになります。
2005(平成17)年１月１２日に山梨日日新聞が報じたのは、この「総合再生計画」が策定された時期にあたると思います。しかしこの時には「総合再生計画」については言及無く事業主体は再開発組合で甲府市はこの事業を支援するというような記事の内容でした。
平成１９(2007)年１月に「甲府紅梅地区市街地再開発組合」が設立され、再開発ビルの記事が頻繁に見られるようになり、その経過をブログにも書きました。

都市計画部の答弁では、『投資額に対しての事業収益や事業効果について評価を行ない、適正な事業であると国から評価されている。当地区が中心市街地内における歩行者回遊の主要な拠点のひとつであることから、この事業を通じて新たな商業、業務、居住施設などと都市機能の更新を計ることで、広い分野にわたって中心市街地の活性化に大きく貢献するものと考えている』との事です。

議会質疑応答を聴いた後でこのページのリンク先をチェックしてみました。やはり「平成１9年度　事業評価 ・実施計画・新政策プラン調査票」（PDFファイル）の内容がこの事業の全体像を知るには一番分かりやすいと思います。答弁にある「甲府市中心市街地総合再生計画」は平成１６(2004)年度にこの事業の為に作成されたものということは調査票から分かります。

調査票に書かれていますが、「事業の目的・意図（対象等をどのような状態にすることを目指しているか）」の項目で『老朽化した建物が密集する市街地において、細分化された宅地の統合、不燃化された共同建築物の建築及び公共施設の整備と有効なオープンスペースの確保を一体的・総合的に行い、安全で快適な都市環境を創造しようとするものである。』です。これはおそらく２００４年度策定の「総合再生計画」の目的として記されているものでしょう。私が知る限りでは商業ビルのパセオと県営駐車場しか無かったような気がするこの場所にあてはまる事業目的ではなそさうに思えます。
これまで整理したきた「中心市街地活性化事業基本計画」とこの「総合再生計画」との関係が見えてくればよいと思います。
この紅梅地区再開発ビルの性格が私にはよく分からなかったのですが、単に地権者の人々が大型の不動産を建築しているという私的な事業とは考えられない背景があることが少しずつ分かってきました。やはりこの事業は公的な性格を持ち、市民に対してもその経過などを広く伝えるべきものだと感じています。

Ｈ２１事業費：１,９１０百万円－－－１,９４４百万円（５月２９日　補正予算）
Ｈ２０事業費：１,９５６百万円
Ｈ１９事業費：   ７４８百万円
Ｈ１８事業費：   ３９６百万円